李双庆:借名购房法律关系的认定

一、司法实践常见争议

 

借名购房是指实际购房人(借名人)出于规避限购政策、享受特定优惠条件、转移财产、逃避债务或者简便手续、规避税费等目的,借用他人(出名人)名义出资购房,房屋登记在产权人(出名人)名下的情况。

 

借名购房在购买时或许能给实际购房人带来一定便利或利益,但也存在很大风险,房屋产权证及房地产交易中心登记公示的房产所有权人是“名义产权人”,而非而实际出资人或“实际产权人”。一则,如若名义产权人面临法律纠纷,其名下房屋可能被法院依法查封、拍卖;二则,如若房屋价格飙升,名义产权人有可能否认借名买房的关系,从而将房屋据为己有;三则,名义产权人可以未经实际产权人同意就将房屋出售,如果交易真实合理,即使出名人无权处分该房屋,但实际产权人也难以从善意购房者处追回本来属于自己的房屋。

 

当然,现实中还不免存在其他情形,如当事人之间款项往来实为借款、公司分红、赠与、长期租赁或者其他法律关系,但相关款项用于收款一方购买房屋、偿还房贷等,付款方凭借转账凭证、居住事实等材料主张借名买房,产权人难免遭受困扰,也可能面临被“借名买房”的风险。

 

借名买房的双方一般都存在特定亲属、隶属或者其他较为密切的关系,在借名买房时,很少回留存比较完备的证据材料,而且纠纷往往发生在数年甚至十数年之后,相关证据很难得到完好保存。一旦产生争议,法院查明事实并做出准确裁判也不容易。

 

二、样本案例

 

这是一个很有代表性的涉及借名买房纠纷的案例。当事人早前先以确认系争房屋所有权为由诉至法院,被驳回起诉。随后,当事人又以转移系争房屋权利登记及交付房屋为由诉至法院,一审法院判决予以支持,二审改判驳回诉讼请求,再审审查支持了二审裁判。

 

具体案情和法院裁判情况如下:

 

甲公司为原告,李某为被告。甲公司法定代表人李某红与李某系姐弟关系。

 

2006年3月,李某与某地产公司签订《商品房预售合同》,购买涉案房屋总价为480万元。甲公司在合同签订前向地产公司支付的预付款50万元转为房价款,买受人需于合同签订后3日内向出卖人支付190万元,剩余房款240万元将由买受人以申请银行个人住房抵押贷款的方式支付给出卖人。

 

同年5月31日,李某与银行签订《个人住房借款合同》,借款240万元用于李某购买涉案房屋并设立了还贷账户。银行借款借据、李某开立个人银行结算账户申请书的原件在甲公司处。

 

涉案房屋的首付款及相关贷款的还款款项均来源于甲公司或其关联公司。2011年11月10日,甲公司向李某的还贷账户转账220万元,还清房屋的全部贷款。

 

2012年,甲公司以涉案房屋办理了循环贷抵押借款910万元用于公司经营。李某称,因公司经营需要,不仅涉案房屋,甲公司名下的房屋也进行了循环贷抵押借款。

 

甲公司提交物业费、供暖费发票原件,证明涉案房屋的各项费用由其支付。李某认可真实性,但提出部分款项系其支付,票据原件之所以在甲公司处,是为了给甲公司做账。

 

关于房款由甲公司支付的原因,李某称其系甲公司股东,甲公司向其支付的款项系其应得收入。购房定金50万元系甲公司的自愿赠与。甲公司提出李某2000年开始在公司任职,担任司机和接待工作,因其酗酒,工资很低,但当时给李某前妻的工资较高。甲公司提交了2012年6月、2013年4月的工资表,证明甲公司向李某及其妻于某发放工资。

 

关于房屋居住使用情况,甲公司称2009年5月李某红接收了涉案房屋,收房后至2016年4月一直由甲公司使用。李某称其于2009年接收房屋,当年底与李某红换房居住,李某红入住涉案房屋,其居住于李某红名下另外一处房屋。后李某红要出卖该处房屋,2015年7月李某从该处搬出。李某要求李某红返还涉案房屋时,李某红不搬,在2016年4月将涉案房屋门锁更换。李某在2016年6月更换了涉案房屋门锁,涉案房屋现由李某控制。甲公司提出李某在2010年10月至2015年7月期间,确实在李某红名下的另外一处房屋居住,并非换房居住,是因为李某没有地方居住,李某红将另外一处的房屋借给李某居住。

 

关于房屋装修情况,甲公司称由其装修,并向法院提交了记账凭证等证据材料。李某称涉案房屋为精装修房屋,李某红仅对涉案房屋的局部进行了改动。甲公司提交《时尚家居》、《美好家园》杂志,证明甲公司及李某红对房屋的装修符合公司的经营理念,且以涉案房屋为装修的样板间,李某认可证据的真实性,不认可证明目的。

 

2016年甲公司以所有权确认纠纷为由起诉李某,要求确认涉案房屋归其所有,受理法院于2017年作出民事裁定书,认为甲公司对法律关系认识错误,驳回了甲公司起诉。甲公司提起上诉后又撤回。

 

再后,甲公司向法院起诉请求:判令李某协助将涉案房屋转移登记至甲公司名下,并交付该房屋。

 

一审法院认为,甲公司主张借用李某名义购买涉案房屋,应就双方之间存在借名的约定承担证明责任。甲公司与李某之间未签订书面协议,故就双方之间是否存在借名约定应从款项来源、房屋控制情况、权属文件的控制等方面综合判断。

 

购买涉案房屋的款项均来源于甲公司或其关联公司,可以认定涉案房屋的全部款项系甲公司支付。李某虽称甲公司向其支付的款项系公司向其支付的收入,甲公司对此不予认可,李某就其主张未能提供充分证据予以证明,故难以采信。

 

甲公司法定代表人至迟于2009年底实际使用房屋并对房屋进行装修,负担涉案房屋使用期间的各项费用。李某称系换房居住,但就此未能提供充分证据证明,且从甲公司提交的杂志以及房屋使用规范看,甲公司法定代表人以公司所有的意思占有使用涉案房屋的可能性较大。甲公司留有与贷款相关的材料、契税票、物业费票等相关材料的原件,李某未能给予合理解释。另结合2012年,李某以涉案房屋办理抵押循环贷,并将全部款项用于公司经营的事实,法院认为甲公司主张的借用李某名义购买涉案房屋的事实具有高度可能性,李某虽予以否认,未能提供充分证据予以反驳,故法院对甲公司主张的借名事实予以确认。朝阳法院2017年8月判决李某将争议房屋转移登记至甲公司名下,并将房屋交付甲公司。

 

李某不服一审判决,提起上诉,并提供了五组数十份证据支持其上诉请求。

 

二审法院审查后,对李某提交的某某豪园2010-2016年期间的部分物业费、维修费、有线电视费等证据的真实性予以确认,李某以此证明与甲公司法定代表人李某红换房居住,涉案房屋系由李某实际居住和管理,包括换房居住期间涉案房屋仍由李某管理的事实;二审法院审查后,对李某提交的(2016)京0105民初0096号案卷卷宗档案材料甲公司会计账目和支付凭证真实性予以确认。李某以该证据证明其作为股东在公司的重要作用,甲公司股东的基本生活费用包括买房、买车均由家族公司负担。

 

北京三中院二审认为:本案双方争议焦点为李某与甲公司之间是否存在借名买房关系。

 

关于涉案房屋的出资情况。甲公司与李某均认可涉案房屋的首付款及按揭贷款的款项均来源于甲公司或其关联公司。甲公司认为公司法定代表人李某红与李某系姐弟关系,故双方未签订书面合同关系,但形成事实上的借名买房关系。而李某认为相关款项系家族公司为家族成员即李某购置房产支出,系其对公司贡献所得。李某提交了(2016)京0105民初0096号案卷卷宗档案材料等证据佐证。从甲公司在该案中提交的记账凭证显示部分摘要为“李某北京房贷”、“李某丽北京房贷”、“付北京花园按揭”、“付碧云房按揭款”、“付捷豹车按揭款”等内容,会计科目中有“其他应收款/个人往来制作部李某玲”、“其他应收款/个人往来行政部李某”等内容。该证据可以体现出甲公司为李某红、李某等人支付相关房屋款项的内容,甲公司对上述记账凭证的真实性在法院限定期限内未予答复,且对记载内容未能作出合理解释。

 

关于涉案房屋房产证及相关税费票据持有情况。双方均认可房屋登记的所有权人为李某,房产证最初由抵押贷款银行持有,2016年贷款还清后房产证由李某持有。对于相关税费票据,票据登记人均系李某,双方均持有部分票据。甲公司认为2016年李某与李某红发生争议后,李某将房产证与部分票据抢走,故其现仅持有房屋契税票据、住宅专项维修资金专用收据及办理房产证等收费票据等部分票据;李某认为甲公司报销涉案房屋的相关费用,当时将票据交与公司做账使用,故其仅持有房款发票、测绘费发票等部分票据。

 

关于涉案房屋的占有使用情况。双方均认可2009年涉案房屋交付后曾作为甲公司的装修样板间,2016年后涉案房屋由李某实际占有。李某主张应李某红要求换房居住,其在2015年7月前居住在李某红名下的某某豪园的房屋,甲公司则认为2016年李某与李某红发生争议后,李某强占涉案房屋。

 

关于借名买房之合意。甲公司主张其借李某之名购房是为了方便办理手续,按公司规定,公司就在京购房并借李某之名购房无需经股东会或董事会决议,由执行董事李某红决定即可。李某则认为涉案房屋购买时间为2005年,北京尚未有任何限购政策,甲公司完全可以以公司名义购买和持有,双方之间不存在借名买房关系。

 

甲公司主张其与李某之间存在借名买房关系,但未提供书面协议或其他直接证据能够证明借名买房关系存在,结合上述涉案房屋的出资、房产证及相关税费票据的持有、占有使用及合意情况来看,双方是否形成事实借名买房关系尚存多处明显疑点,甲公司未能作出合理解释,甲公司对其主张的举证未能形成完整证据链,不足以形成该法律关系存在的明显证据优势。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

 

北京市三中院2017年12月判决撤销朝阳法院一审判决,驳回甲公司的诉讼请求。甲公司向北京高院申请再审。

 

北京高院再审认为:甲公司主张存在借名买房关系,应对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任,在未有书面协议的情况下,从房产证及相关票据的持有、涉案房屋占有使用情况看,甲公司提供的证据未能形成完整证据链,不足以形成该法律关系存在的明显证据优势,对其诉讼请求不予支持,维持北京市三中院判决。[1]

 

结合上述案例,分析司法实践中涉及借名买房合同的几个常见争议问题,仅供探讨之用。问题如下:

 

1 . 应当选择何种法律关系主张权利?2 . 哪些事实是认定借名买房关系与否的关键?3 . 借名购房关系的举证责任的分配

 

三、借名购房的法律关系及案由选择

 

当借名买房纠纷发生后,应当如何确定法律关系,选择诉讼策略呢?

 

一种思路是主张确权,诉请确认房屋所有权为借名人所有。该思路认为购买房屋时借名人出资购买,目的是取得所有权,出名人只是出于帮忙、牟利或者目的,没有取得房屋产权的意图。出名人虽然登记为房屋所有权人,但这并非当事人的真实意思表示,权利登记状态与权利归属状态不一致。也就是不动产登记簿的“不动产登记簿记载的事项错误的”情况,借名人可以请求确认物权归自己所有。

 

另一种思路是主张债权,要求出名人协助变更登记,将房屋过户到借名人名下。该思路认为双方通过借名的方式购买房屋,虽然真实意思是借名人取得房屋所有权,但是这只是出名人与借名人之间的一种约定,不产生物权变更效力,更不会影响物权的归属。借名人不是物权人,其只能针对出名人要求按照借名买房的意思履行过户义务,保障自己的权利。借名人的权利属于相对权利,不是物权,所以不能通过所有权确认主张权利。

 

物权法定原则,是物权法的基石性原则,是指物权只能依法设定,当事人不得依据自己的意愿在法律之外创设物权,也不得违反法律规定变更物权的种类、内容、效力和公示方法。《物权法》第16条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《物权法》第19条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

 

在借名购房合同纠纷案件中,房屋登记在出名人名下,对外公示的房屋所有人为出名人;同时在借名人与出名人之间,存在一个关于房屋所有权归属的“合同”,确定房屋所有权实际为借名人所有,出名人不具有购房的行为和目的。但是这种“合同”只是双方的约定,不具备物权法上的效力,借名买房合同不能直接设立或变更房屋的所有权。

 

2014年,北京市高级人民法院发布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》,其中,在第十部分借名买房的认定和处理中指出:借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。……房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

 

北京高院《会议纪要》的意见采取的是第二种思路,即借名人与出名人之间系合同关系,借名人借出名人的名义购买房屋,房屋登记在出名人名下,根据物权法的规定,该房屋为出名人所有;但借名人有权根据双方借名买房的协议,有权要求出名人将房屋转移登记到自己名下。

 

但是北京高院的会议纪要是否否定了借名人以物权纠纷直接起诉借名人确认房屋所有权的思路呢?对此,会议纪要也未明确,只是提出应当进行释明、告知按照合同之诉起诉,但是如果坚持按照所有权确认纠纷进行起诉的,能否裁驳?司法实践中也不尽统一。

 

本案中,2016年,甲公司曾以所有权确认纠纷为由起诉李某,要求确认涉案房屋归其所有,一审法院认为甲公司对法律关系认识错误,裁定驳回了甲公司的起诉。甲公司提起上诉之后又撤回了上诉,最后案件回到合同纠纷案件解决。也曾有法院一审以所有权确认案件进行判决,但事后二审法院认为适用法律问题发回重审的,这些观点采取的是诉讼请求与所依据的事实不属于统一法律关系,在释明后不变更的,应当裁定驳回其起诉的观点。

 

当然也有法院是直接以所有权确认案件进行判决,但是以判决驳回的案件较多。因此笔者建议,在借名买房纠纷案件中,合同纠纷的案由选择是优于所有权确认案由的。

 

四、认定借名买房关系的关键事实

 

借名购房是借名人出于特定目的或事由,借用出名人名义出资购房,并取得、使用所购房屋,一般来讲,除了房屋登记在出名人名下以外,出名人不承担房屋买卖合同中的义务,也不承担房屋买卖合同中的义务。因此,在认定当事人之间是否存在借名买房合同关系时,有以下有几点内容需要重点关注:购房款来源、房屋的交付使用、房屋产权证及票据持有、借名买房的缘由以及借名买房协议。

 

第一,购房款的来源情况。购买房屋的资金来源是认定是否存在借名买房关系的一个基本的事实和依据,借名人主张借名买房,首先应当提供相关证据证明购房款的来源。如通过转账支付时的银行转账凭证,如现金付款的付款收据及其他证据。虽然说购房款来源于产权登记人以外的主体,不一定就能证明出资人与产权登记人存在借名买房的关系,但购房款的资金来源是认定借名买房的初步依据,也是基本依据。对于资金来源的审查,不仅包括借名人直接向卖房人进行转账的情况,也可以是他人代付、但能够证明是借名人实际出资的情况,还可以是借名人转账给出名人,出名人向卖房人支付的情况。但在具体案件中,应当由充分、合理的证据来论证出资人的出资是用来支付购房款的,是购房款的资金来源。

 

第二,房屋的交付使用情况。一般情况下,对购买的房屋有需求的是借名人,而非出名人,因此接收房屋、对房屋进行装饰装修、直接使用房屋者是真正购买房屋的人,而非出名购房的人。房屋登记在出名人名下,但是接收、使用房屋的为借名人,这种长期使用的事实,可以在一定程度上证明是否存在借名买房的关系。对于交付、装饰装修和使用的情况,可以依据房屋的交接记录上的签字、装饰装修合同的签订、房屋日常使用、维护的票据,如缴纳水费、物业费、暖气费的票据、支付记录等佐证。对于将房屋出租、合作经营的情况,可以根据房屋租赁合同、收取租金的证据、实际占用使用人的证言等来加以佐证借名买房的关系。

 

第三,相关购房发票、税费票据及产权证的持有情况。有别于一般物品的买卖,房屋买卖合同的标的较大,而且都会有正规的发票,对于一般的购房者而言,保存购买房屋的发票、税费票据是一种常态,没有特殊原因是不会将这些票据交给他人的。借名买房关系中,即使票据上的名字是出名人,但实际控制人一般是实际购房人。另外就是房屋产权证的持有情况,房屋产权证作为证明房屋所有人最直接的材料,房屋实际购买者即使借出名人的名义购房,但一般也会将产权证保留在自己手中,以防出名人私自处理房屋,损害自己的利益。如果产权登记的出名人并未持有购房发票、税费票据及产权证,且有没有合理解释的,就增加了借名买房法律关系存在的盖然性。

 

第四,借名买房的缘由。借名买房的缘由是证明借名买房关系存在与否的另一因素。借名人借用出名人的名义购房,多具有规避限购政策、享受特定优惠条件、转移财产、逃避债务或者简便手续、规避税费等目的,尤其是借名人,应当对借名买房的缘由作出合理解释。借名买房的合理缘由存在不代表借名买房关系的存在,但是没有合理原因,没有借他人名义购房的合理事由和解释,意味着借名买房缺乏事实成立的逻辑基础。主张借名买房者应当对借名买房的法律关系的存在承担更多的举证责任,才可以达到认定借名买房关系存在的高度盖然性证明标准。

 

五、借名买房关系的举证责任问题

 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第91条规定:“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;……”。

 

当事人之间是否存在借名买房合同关系,借名买房系协议是认定借名买房关系的最直接证据,也是借名买房关系中分配举证责任的重要依据。

 

如果当事人能够提供双方借名买房的协议来证明双方的借名买房关系,且有购房出资的相关证据时,即使当事人对于使用情况、票据、产权证持有情况以及借名买房的缘由等方面的证据或表达存在欠缺、不圆满之处,笔者认为可以认定当事人完成了初步的举证责任。另一方当事人对借名购房的法律关系提出异议时,应当提供相反的证据,举证不能的,应承担举证不能的责任,可以认定借名买房关系的存在。

 

但在司法实践中,借名买房争议多发生在没有借名买房协议存在的情况下,当事人主张借名买房关系存在,但无法提供证据证明双方达成过借名买房的,由于没有直接证据证明存在借名买房的意思,借名人论证借名买房关系的存在,应当从购房款来源、房屋的交付使用、房屋产权证及票据持有、借名买房的缘由等全方位举证,完成举证责任。只有借名人在上述四个方面都论证了借名买房关系存在的高度盖然性,对方当事人才负有举证证明借名购房关系不存在的举证义务,并承担举证不能的责任。

 

回到案例,在一审中,法院认为,甲公司主张借用李某名义购买涉案房屋,应就双方之间存在借名的约定承担证明责任。甲公司提交的证据证明了购买涉案房屋的款项来源于甲公司,甲公司对涉案房屋进行了装修,负担涉案房屋使用期间的相关费用,甲公司留有与贷款相关的材料、契税票、物业费票等相关材料的原件,涉案房屋办理抵押循环贷用于公司经营,公司主张的借用李某名义购买涉案房屋的事实具有高度可能性,故法院对甲公司主张的借名事实予以确认。

 

而在二审和再审中,法院同样认为甲公司未提供书面协议或其他直接证据能够证明借名买房关系存在,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。但指出双方对于购房款的性质存有争议,甲公司未能提供充分证据证明;2016年贷款还清后房产证由李某持有,双方均持有部分票据,甲公司未能提供充分证据予以证明;甲公司主张借李某之名购房是为了方便办理手续,李某主张房屋购买时为2005年,北京尚未有限购政策,甲公司完全可以以公司名义购买和持有,双方不存在借名买房关系。最终认定双方未有书面协议的情况下,从房产证、票据持有、房屋占有使用情况等,甲公司提供的证据未能形成完整证据链,不足以形成该法律关系存在的明显证据优势,不支持其诉讼请求。

 

故而,有时候借名买房可能是一种“取巧”的选择,但是后期面临的法律风险无疑很大,尤其是在未签订书面协议的情况下,一旦出现纠纷,借名人欲证明借名购房的法律关系存在,证明标准高、举证责任重,对于可能的法律后果应有预期。

      

[1]案例来源于中国裁判文书网,文中已作简化处理。

 

来源:文/李双庆律师   公众号/审判研究

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