合同目的不能实现包括客观目的与特定主观目的

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

 

案情简介

 

案例来源:北大法宝  《最高人民法院公报》 2017年第9期

 

案情介绍:2014年2月,张某向某置业公司购买坐落于启东市某小区在建商品房并签订《买卖合同》。该房屋总价为人民币63万元,合同附件一展示了张某所购房屋的平面图。张某于签约当日一次性支付购房款。 

 

某置业公司于2015年向张某发出交房通知,该房屋户型一致,但实际房屋布局与附件一所示平面图(包括宣传册)为轴对称方向。后,张某以某置业公司根本性违约、无法实现合同目的为由向法院诉讼要求解除《买卖合同》。一审法院宣判后,张某不服并提起上诉。

 

判决结果:一审判决:驳回张某诉讼请求。二审判决:1.撤销一审判决;2.张某与某置业公司的《买卖合同》解除。

 

案情分析

 

本案的争议焦点在于张某能否以合同目的不能实现为由解除《买卖合同》?

 

根据判决结果可知:一审法院认为,合同目的是合同标的物、合同行为背后所隐含的合同当事人的目标。由于购买商品房的目的在于居住、投资、孩子就学等,张某并未对房屋的质量、小区配套设施等提出异议。本案所涉房屋仅存在方向上存在反差,并不影响张某的居住目的,其主张某置业公司构成根本违约,缺乏事实与法律基础。

 

二审法院认为,合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即为当事人购房的用于居住、孩子入学、投资等目的,可通过社会大众的普通认知标准予以判断;主观目的为当事人的动机和本意。由于双方张某与某置业公司约定了明确的房屋布局且附件中的平面图加盖合同章。可以看出,张某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的,属于双方意思自治的范畴。因某置业公司未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换,致使张某所购买的房屋不符合购房合同附件之约定布局,张某可以要求解除合同.。

 

 

提示:《合同法》中的法定解除权包括当事人的违约行为致使不能实现合同目的。一般情况下合同目的以客观目的,即能为公众所悉知的标准予以判断。但在特定情况下,如当事人将特定主观目的作为合同基础进行明确确定,即将特定主观目的之客观化后就属于《合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。本案中,张某对所购房屋的谨慎选择符合生活常理,且开发商与购房者在合同中已明确约定。故在所交付房屋与购房合同约定不同且无法调换的情况下,购房者可以合同目的不能实现解除合同。

 

文:张哲峰 陈晓婕 来源:公司法与合同法解读

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